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2014/06/02

空室に困っていませんか!?

「満室情報局」は、 『ビリオネアクラブ主催者』であり、『年収500万円以上の人が豊かなまま早期リタイアを果たす実践マニュアル』の著者である自衛隊大家こと佐藤一彦が中心となって運営する、大家さんによる大家さんのための情報サイトです。

❑費用をかけずに満室にする工夫やその実績
❑低コストで最大限の効果を生むリフォームプランの提案
❑満室に大きく寄与するキラーアイテムの数々などを紹介しています。

また、大家さんのことを考えた利用価値の高いサービスも同時に、提供しています。
❖リフォームアドバイス
❖プロパンガス・自動販売機サービス
❖入居者無料インターネットサービス
❖無料動画講座
❖満室アイテム
本サービスは大家さんに大好評をいただいているものなので、詳細については、各ページごと、ご覧になっていただけたらと考えます。

代表挨拶

豊かなまま早期リタイア佐藤さん

佐藤 一彦(ハンドルネーム:自衛隊大家)

メルマガ発行部数:約3万部(まぐまぐ不動産カテゴリー第2位)
「自衛隊大家の毎日を休日に変える不動産投資戦略」
書籍:年収500万円以上の人が豊かなまま早期リタイアを果たす実践マニュアル
Amazonアパート・経営部門第1位

物件数:5棟44室 1棟目については新築アパート(利回り9.9%)を購入し、2棟目(利回り27.5%)、3棟目(利回り33.2%)に関しては、高利回り中古アパートを現金で一括購入しているため、かなり健全な財務状態にある。

1975年生まれ、秋田県出身。秋田大学卒業後、2ヶ月間の警視庁勤務を経て、海上自衛隊へ入隊。
2011年の東日本大震災では即刻任務に就き、復興活動に貢献。 しかし、公務員の安定的な高給より、家族や自分の人生を優先するため、退職を決断。 2011年にはその手段として不動産投資を開始。
激務の中、独自の手法によりわずか2年で3棟のアパートオーナーとなり、家賃月収50万円以上の収益構造を確定させたのち、2013年3月に早期リタイアを果たした。 家族は妻と子供一人。

満室情報局 リフォーム提案の数々

リフォーム事例1 リフォーム事例2

 

リフォーム事例3 リフォーム事例4

2万円リフォーム

リフォーム事例5 リフォーム事例6

 

【満室情報局の思い】

私、佐藤一彦が賃貸経営をはじめてから、 約5年の歳月が経過しようかとしています。

その中で感じていること・・・

賃貸経営の中で、年々感じていることが、 家賃を下げて募集するか、 初期費用を大家側が大幅に補てんしないと、なかなか空室が埋めづらくなってきているということです。
私は、入居付けが厳しい地方エリアに物件を所有しているため、 特にその感覚を強く持っています。

現状

1 空室の発生

2 リフォーム

3 入居募集(リフォームと同時並行)

4 内見自体が少ないため、家賃の値下げや初期費用の低減など条件を変更

5 内見者を増やすため、客付け業者への広告費を増額

6 内見があっても、家賃の値下げ交渉が入る。

7 空室よりはと、値下げ交渉に応じる。

8 リフォーム費用の回収に相当の期間を要し、タイミングが悪ければ、突然の退去発生

入居付けに苦しまないエリアに物件を所有している大家さんなら、 このようなことは言えないかもしれませんが、最低でも私の所有物件では、 このような状況が常態化しています。

さらに、年々厳しさを増している状況です。
空室よりは家賃を下げてでも入居してくれているほうがいいと、 当初思い描いていた収支体系を崩しながら、 そして、思ったより儲からないなと感じながら、何とか入居を決める。

これが本当に事業として考えた場合、正解なのだろうか?

何十年という借り入れをして、リスクを負い、事業をしているにもかかわらず、 家賃を下げるしか方策がないというのは、はっきり言って正常なやり方とは言えません。
管理会社の言いなりになって家賃を下げ、 何とか埋めてもらう態勢に違和感を持たないと。
ですから私は強く感じます。
『考える、そして、行動する大家』 にならなければいけないと。

管理会社に徹底してヒアリングを行い、市場調査をし、 色々と思考に思考を重ねていけば、数多くの空室対策が思いつきます。

エリアやターゲット、間取りなどによっては、 家具家電付きアパートで貸し出すのもいいですし、 その一方で、家賃を下げるよりも 広告費を上乗せしたほうが決まりやすいパターンもあります。 それとは逆に、家賃を下げ、ネットの反響を取りやすくし、 客付け業者さんの力をそれほど借りなくても決められるケースもあります。

その状況、その状況に応じた対応策というものが必ずあるのです。

しかし、このようなテクニック的なことよりも 重要かつ、注意を払うべきポイントが、じつはあります。これを無視していては、入居率に即影響し、 最終的に得られる収益に直結する大きな問題です。

それは何か!?
簡単に言うと、
『差別化リフォーム』で、競合物件よりも 魅力ある物件を創造するということです。

ただし、差別化リフォームと一言で言っても 様々な知識が必要で、インパクトあるアイディアが鍵を握ります。それがなければ、費用ばかり発生し、効果の薄い、意味のないものになります。

結局は家賃を下げなければ空室が埋められないという図式となり、 これは絶対に避けるべきです。

そのため、真に核となるポイントを抑え、 極めて効果の高いリフォーム術を身に付けなければ、 差別化リフォームは実現できないのです。
それが実現可能となれば・・・。

1年間、空き部屋だった部屋が2週間程度で決まり、 中には、内見をせずに写真だけで入居が決まったケースもあります。 差別化リフォームの核となるポイントをしっかりと抑え、 効果の高いリフォームを実践すれば、 今後、賃貸経営を安定化させることができるのです!

❑差別化リフォームポイント1 原状回復だけではダメ!❑

空室が発生するたびに、他の物件と何ら代わり映えしない 原状回復だけで済ませている人は、非常にもったいない。
どうせリフォームをするのであれば、賢くお金を使わなければいけません。

リフォームする際の重要なポイントとして、 「手をかけない、そのままにしておく部分」、 「現状回復する部分」、 そして、「プラスアルファで改修・改善する部分」 の3つの視点を持ってリフォームに取り組むべきです。

ここは特に重要です。

なお、この3つの視点について説明を加える前に、 リフォームの大原則について、 理解しておかなければいけません。

この大原則をあいまいにしている人が意外にも多い。

大原則と言うのは、お金を得るためにやっている賃貸経営で、 購入後、支出の大部分を占めるリフォームコストを あいまいにしている人が非常に多い。

本来であれば、修繕が必要な箇所があれば、 本当に修繕が必要なのか?
修繕しなくてもいい方法はないのか?
たとえ修繕が必要だとしても、どういうリフォームが 最も効果が高く、安く済ませられるのか?
その場しのぎではなく、長期的視点に立脚して効果が高いのか?
などを1つ1つ吟味していかなくてはいけません。

青天井で、リフォーム費用を使えるのであれば、 空室を埋めることはかなり簡単です。 ゴージャスな内装、豪華な設備、手ごろな家賃に設定すれば、 借り手はすぐにでも見つかります。

しかし、このようなやり方はけっして事業とは言えず、単なる道楽。
ここは事業者として、厳しい目を持ち、 しっかりと利益創出を狙わなくてはいけないのです。

『費用は最小限、しかし、効果は最大限』を目指すべきなのです。
この辺の認識の甘い人は、管理会社に丸投げし、 そのままリフォームを外注して請求されるままお金を支払う・・・

そして、「賃貸経営はお金がかかって儲からない」 と愚痴ばかり言うのです。

でも、それはまったくのお門違いで、 少しでも利益を創出しようと努力しないことが、 結局はお金が得られない結果につながるのです。

『費用は最小限、しかし、効果は最大限』 このことをよく認識しておいてください。

さて、話を元に戻しますが、 空室が発生した場合、原状回復だけではもったいないと言いました。

どうせリフォームをするのであれば、 3つの視点を持ってリフォームに取り組むべきだと。
その3つの視点とは、
1 手をかけない、そのままにしておく部分
2 現状回復する部分
3 プラスアルファで改修・改善する部分
の3点です。

そして、この3つの視点を持つことが なぜ重要なのか?と言うと、 退去後の空き部屋というのは、他の空き部屋と まったく一緒ということはありません。

クロスが経年劣化ですすけている部屋もあれば、 床の至るところに傷が付いている空室もあります。 一緒ということはけっしてありえないのです。

そのため、リフォーム費用を最低限に抑えるという視点に立ち、 そのままにしておいていい部分はそのままにしておいたほうが リフォーム費用はかからないため、何もしないという判断を下します。

しかし、そのままにしておいてまずい部分、 傷、汚れのある箇所については、 最低限、原状回復を施し、 さらに、どうせリフォームをする部分なので、 費用と相談の上、インパクトのある バリューアップにつながるリフォームを行います。

当然、バリューアップにつながるリフォームは、 リフォーム素材、材料を統一化したほうが安いこともあるため、 それを加味した上で、トータルコストが抑えられる 差別化リフォームを実施する必要があります。

なお、差別化リフォームをする上で、注意する点があります。
それは、入居者ターゲットを見据え、 ターゲットが喜ぶリフォームにしなければ、 効果が薄いものになりかねないということです。

この辺については、入居者ターゲットの把握 及び適切なリフォームプランの選定、 さらには、プランニングする上での コストについても理解する必要があります。

なお、ターゲットについては、 管理会社等に徹底的にヒアリング調査を行えば、 把握することができますが、 リフォームプランとそのコストに関しては、 それをアドバイスしてくれるリフォーム業者の力が必要となります。
本当にこの力は重要です。 (もちろん、ご自身でその部分を判断できる人は リフォーム業者の力は必要ありませんが、 そういう人はほとんどいないと思います。)

❑差別化リフォームポイント2 長期的視点で費用を発生させない重要な工夫❑

大家さんをやっていると、退去は突然、何の前触れもなくやってきます。

だいたい、転勤や学校の卒業シーズンなどに多いのですが、 時期が読めないケースも多々あります。

私の物件では、入居して1ヶ月後、 仕事の都合で引っ越したいという話がありました。
その時は、さすがに
「よく考えてから引っ越ししてよっ(苦笑)」と思いましたが、 退去は、大家さんにとって、避けては通れないイベントです。
そして、退去後は、次の入居者のために、 住める状態にリフォームをしなければいけません。

大家さんにとっては、手痛い出費が どうしてもかかってしまいます。
部屋数を多く所有すればするほど、 退去の頻度は高まり、毎年のように 高額なリフォーム費用が発生してしまいます。

本当に大家さんの頭を悩ませる大きな出来事です。

そこで、『今後、入退去で発生するリフォーム費用を抑える、 長期的視点で費用を発生させない工夫』 が選択できれば、その悩みが大きく軽減されます。

例えば、入退去の際、お金がかかる部分として、 壁部及び床部の修繕・交換費用があります。
入退去時は、経年劣化により、必ずと言っていいほど、 クロスの張替えが必要となりますが、きまって、全面ではなく、 ある特定の箇所だけが汚れています・・・
そこで、その一部分だけ変えようと思い、交換すると、 その部分だけが新品で逆に目立ち、 結局は全面張り替えするという結果に。
そのため、退去のたびに、クロスの全面張り替え をしている大家さんも中にはいるのではないでしょうか?

しかし!!

じつは、それを避ける効果的な方策があるのです!

それは、OSB合板という板材をクロスの代わりに 壁に張れば良いのです

OSB合板は、初期段階のリフォームコストが クロスよりも若干割高になりますが、 汚れがクロスよりも目立たないですし、 汚れてもその箇所一体、取り換えることができるため、 コストパフォーマンスは極めて高いと言えます。

しかも色合いもたった1種類というわけではなく、 数種類の中から選択でき、見た目もウッド系でかっこいいのです。

次に、床部についてですが、こちらも同様の方法で、 傷のついた部分一体を交換可能な床材が存在します。

それは、塩ビタイルと呼ばれるもので、 通常、クッションフロアなどの一般的に利用される床材は、 傷のついた部分だけを新品交換すると、 その部分だけが異様に目立ち、全面交換になりがちですが、 塩ビタイルは一部分交換しても違和感はありません。

ただ、クッションフロアなどと比較すると、 こちらも初期コストは、若干割高にはなりますが、 長期的視点でとらえた場合、トータルコストは抑えられます。

なお、他にもトータルコストを抑える工夫というものは、 数多くありますが、それについては、機会があれば、お伝えしますし、 私に直接、ご質問いただければと思います!

 

❑差別化リフォームポイント3 効果の高いリフォームアイテム❑

これからご紹介するリフォームアイテムは、実際、内見時に来られたお客さんや 管理会社の営業さんから高い評価を得ているものばかりです。

 

1 カラフル便座

カラフル便座

トイレをオシャレに見せようと思っても、 なかなかいいアイディア、方法というものが見つかりません。 せいぜいアクセントクロスなどを 張るぐらいになってしまうのではないでしょうか?

そのような中で、他の物件との差別化を図るため、 便座をカラフルなものに変えるというのも効果的な方法です。 今ではIKEAで手に入らなくなったカラフル便座なのですが、 我々が独自でルートを開拓し、割安な価格で入手できるようになりました! たまに大家さんの中で、差別化アイテムとして、 便座を温水便座に変える人もいますが、 値段がカラフル便座よりも若干割高な上、電源の確保も必要となります。 その点、カラフル便座は、内見時の短い時間に 強烈な印象を植え付けられるため、 なかなか効果が高いアイテムだと考えます。

 

2 収納式の机

収納机

机があると、内見時、お客さんが 「この机を使ってこういう作業をしたい!」 「この机を使っていつもやっているインターネットを毎晩、やるぞ!」 と、様々な生活パターンをイメージしてくれます。 しかもそれが、貴重な居住空間を失わない 収納可能な机だとしたら、かなり便利に感じてくれるはずです。 このように、お客さんにイメージ化させられれば、 ほかに圧倒的なマイナスポイントがない限り、 自分の部屋を選んでもらいやすくなります。

 

3 ガラスボード

ガラスボード

ガラスボードは、ホワイトボード用のマジックペンで、 色々なことが書けたり、消したりすることができるため、 部屋の壁に取り付け、「家族の連絡伝言板」 として利用することができます。 さらに、伝言板以外の活用法として、 自分の好きな言葉、格言などをガラスボードに書いて、 インテリア風にアレンジしても面白いかもしれません。 入居者さんに、楽しみながら、自由に交流が図れ、 自由に使えるスペースが提供できるのです。 そして、このようなアイテムが1つ、室内にあれば、 内見時、お客さんは様々な生活イメージを膨らませ、 入居促進につながります。

今回は、3アイテムだけの紹介でしたが、 これはほんの一部だけで、リフォームアイテムはまだまだあります! そこで、このような数多くのキラーアイテムを もっと知りたいという方は、取りまとめた資料がありますので、 是非、ご覧になってください。

→ http://bit.ly/1vKZO47

なお、資料だけだと、 「オリジナルのリフォームが格安で、できるか不安だ・・・」 という方は、それができるリフォーム業者さんを紹介しますので、合わせてご要望ください。 → http://bit.ly/1vKZO47
あなたの人生を豊かにする 満室情報局運営者
佐藤 一彦