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フィリピン及び、海外不動産についての相談にて多いお困りのネタ

154view 2017/11/09 海外不動産

フィリピン及び、海外不動産についての相談にて多いお困りのネタ

・買ったはいいけど内装、客付けができない。もしくは、高すぎる。
・目論見と違う。
・管理会社がまともな対応しない。
・プレセールの引き渡しが延び延び
・儲からない

1番多いのが
・買ったはいいが、その後がどうにもならずにとにかく何とかならないか??
最近よく見かけるのが

プノンペンの不動産でアホ高いコンド買ってる人。または、「信頼できる」現地人の名義で実際の相場の10倍くらいの価格で土地を購入し、ずっーーーーーっと気がついてない人

テキサスの不動産で税金、ランニングコスト(含む修繕)が高すぎて全く儲かってない人

フィリピンにてセブの実需の薄いコンドやマニラにてモールオブアジアエリアの実需のゲキ薄いコンド、複数の団体が高めのコミッション(センチュリープロパティ)目当てに販売した実需ゲキ薄いコンドを何とかしてほしい人

海外不動産を変な金融スキームの合わせて購入し、目論見と違って全く稼働しない「不動」産と化している人

沢山の方々がそれぞれの理由でお困り中。

大きな問題点として、

・買い側
不動産に限ったことではなく、「素人」から購入している点。
不動産の場合、購入後の運営こそが肝なのにそこらの意識が欠如している点。購入後の運営コストを皆聞くが、1番大事な管理してゆく際に必要な項目を管理お願いする側と確認してない点。
また、管理する側が不動産専業の専門家なのかをそもそも確認してない点。

・売り側
売ってる側が不動産の素人である点。←これ最強
売ってる側が不動産の経験ない点。←同じか
1×1=1だが、0.6×0.6=0.36なので買い側売り側ともにヘタレだと悲惨な結果しか生まない。
フィリピンに限らず、
「現地に住んでいる人が不動産のプロではない!」
ことも念頭に入れておかないと単に現地に詳しい素人にやられることも忘れてはならない。

日本の不動産で起こり得るトラブルは現地でも当然起こるので現地に住んだこともなく、不動産を片手間でやる素人から購入すべきではないことはわかりやすく明らか。

フィリピン不動産においては、まず現物の不動産を収益重視して購入した後にプレセールを現地家賃も使って購入する方がいい。

プレセールで湧いていた5年前あたりにひたすら現地不動産購入してたおかげで家賃でプレセール購入も2週回目に入った。

現物も実際に現地の周囲も歩いた。

現地を歩く。これって大事で、コンドミニアム自体が立派でもスラムみたいなエリアに囲まれていたらコンドミニアムのターゲット層となる顧客の外国人、駐在員は住まない。というか、住めない。ハウスルールあるから。

複数の団体が売りまくったセンチュリープロパティのaquaやあるカリスマが売りまくったコンドなど僕も当然現地確認しているが到底購入する気にはならなかった。

収益目的で不動産を購入する時に、日本はマーケットがショボくてもある程度なんとかなってしまうが、フィリピンを始め、海外はそうではない。

厳然たる「需要と供給」というマーケットが外国人である日本人が見えている以上に複数層存在しており、ターゲティングとマーケティングが間違えばそこに収益の存在は劇的に皆無となる。

逆にそこがハマればこれほど面白い不動産もない。

基本的にインフレな国なわけで、家賃は上がってゆくは、地価も上がってゆくはでお題目ではなく、キャッシュフロー、利回りも上がってゆくし、キャピタルゲイン、売買差益も取れる。

僕は商売においてなによりも「客数」を重視する。客単価なんぞ客数に比べたらカスだ。客数あれば何とか死なずに済むから。

つまり、ここではマーケティングの重要性がものをいうのだ。生来的にビビりチキンなおかげで常に「どこに本質があるか?」を探り続けているおかげで不動産ではどこの国だろうが何とかなっている。もちろん、成績の良し悪しはあるが。

海外で優秀なのはフィリピン。

フィリピンナショナル法人なら土地も所有できるし。新築アパートを土地からあげたら20%も可能だし、僕らは伸びてゆくエリアがわかるので地価も上がる。仲間の現地不動産会社で不動産運営はストレスなく運営できるのは有り難い。

不定期的にフィリピン不動産の勉強会や現地視察もしているので案内あったら参加いただければ僕の知り得ることならシェアさせていただく。ちなみに、フィリピンの成長は当然に現地株式市場に顕著にあらわれる。現地に来てもらえると現地証券会社で口座開設や株購入も可能。

日本でも大手証券会社にてETF的に購入することもできるので合わせてオススメしておく

■ フィリピン不動産ツアー
11月10日~11月12日
12月8日~12月10日
https://goo.gl/5onCt4

■ ビリオネア&WFC合同フィリピン不動産ツアー事前勉強会
11月29日(水) 19:00~@神保町
https://billionaire-club.jp/schedule/study/333/

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