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法人作成のススメ

170view 2017/12/09 国内不動産

法人作成のススメ

こんにちは、関東支部長の横田です。

私はこれまで個人で物件を買い進めてきました。
小さな木造築古アパートをちょこちょこと。

築古なので減価償却のスピードが早く、
初期の修繕費用も大きいので決算上の利益はちょっぴり。

しかも、年一棟ペースだったので利益の伸びは緩やかで次々に減価償却の対象も増えてきました。

所得税などほぼ無縁。むしろ還付があるくらい。

そんな感じで買い進め、気が付けば会社を辞めていました(笑)。

でも、最近気が付きました。

「あ、税金高っ!」

そう、個人で買い進めた物件ばかりなので、節税対策が非常に限られてしまうのです。

「売上1000万円になったら法人化」とか、法人化のラインについては所説あります。

税務効果の観点から、それなりの売上規模になった後に法人を作成する事が望ましいとの意見が一般的かと思います。

私も、「まだまだ売り上げ少ないし」とか
「法人めんどくさそう」など、いろいろ理由を付けてズルズル後回しにしていました。

ただ、今なら8年前に初めて大家になろうとする私に言いたい事があります。

「とっとと法人作れ!!」

一棟目の不動産を購入する時。
今後どこまで物件を増やせるかわかりません。

増やしたいという希望は持っていても、
果たして本当に出来るかどうかはやってみなければわかりません。

だからこそ初期費用をかけずに
「最初は個人で購入」
というのも気持ちはわかります。

しかし、将来規模を拡大するつもりがあるなら少々の出費は覚悟して、
腹を括って法人を作成すべきです。

そうしないと私のように、後々個人所有の物件に対する節税の限界を思い知ります。

個人だと、青色申告、小規模企業共済、ふるさと納税程度が関の山です。

そこで慌てて資産管理法人を作成し、物件の管理委託をするのですが、
売り上げの5%程度しか法人にまわせず、焼け石に水です。

やはり、物件は「法人保有」の方が、税金に対しては圧倒的に強いのです。

生命保険を使ったスキームや、経営セーフティ—共済を活用した収支コントロール等、
個人では使えない武器が多くあります。

また、公私混同はダメですが、福利厚生や出張旅費など、
個人では使えない財布も多くあります。

後から個人の不動産を法人に移す方法もありますが、
かなりの額の余計な費用がかかります。

私も「余計な費用」をかけて、
法人に物件を移そうと画策しています(涙)。

目先の家賃と入居率が重要なのは当然ですが、
せっかくの収益をいかに残すかという「税との戦い」も、
規模が大きくなるほど重要になってきます。

しかも節税については、一度形を作ってしまえば後は自動で事が進みます。
労力は殆どかかりません。

ビリオネアクラブでも税に関するセミナーが最近増えています。
不動産オーナー達はそれだけ関心があり、皆さん困っているわけです。

例えば所得が800万円だったとします。

個人だと所得税+地方税合わせて税率は33%

法人だと実効税率23.204%

税額にして年間80万円近い差がでます。

税理士費用を考えてもこの差は大きいですね。

「まだそんな規模じゃなし」という方もいらっしゃるでしょう。

大体皆そう考えます。
私もそうでした。

でも、後で後悔します。

このあたりの規模を目指すのであれば
最初から法人を作り、法人で物件を所有する事をお勧めします。

自戒を込めて、今回私からお伝えしたかった事です。

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