資産運用/投資情報

管理会社で下手こいた〜

166view 2018/06/12 川崎大家

管理会社で下手こいた〜

こんにちは、関東支部長の横田です。

既に不動産をお持ちの方、管理会社さんとの関係は如何でしょうか?

実は私も関係がうまく行かず、思い切って管理会社を変えた事があります。

それはこんな事例です。

その管理会社は物件の地元最大手。

物件購入と同時に管理委託を行いました。

購入当時の物件はなんと空室率85%!!

ガラガラのダメ物件でした。

空室すべてリフォームを行い、家賃設定も

見直しイザ募集スタート。

「早期満室に向けて頑張ります!!」

との力強いお言葉とは裏腹に、管理会社は

まったく部屋を決めてくれません。

決めてくれるのは自分で営業した他の仲介業者さんばかり。

結局3か月で物件は満室になりましたが、

全て「管理会社以外」が決めました。

しかも私が営業した会社のみで、管理会社の営業成果ではありません。

そもそも管理会社は他社営業をしている気配も感じられません。

この事から、物件自体に問題は無く、管理会社の客付け力が弱いのではないかと判断しました。

その後、3年程管理会社のお世話になりました。

途中何度か入退去がありましたが、ついに

一度も管理会社がお客様を決める事はありませんでした。

私もいろいろと担当と対応策を話してみました。

広告費増額など、金銭面のご相談も然りです。

それでも言い訳のオンパレード。

・家賃が高い

・時期が悪い

・立地がイマイチ

・そもそも需要が無い

「じゃぁ何で他社は決めとるんじゃ~」

と言わずにいられませんでした。

挙句の果ては管理面の問題。

退去立会いが雑なんです。

明らかに壁にボールペンで書かれた跡があるのに、

入居者に修繕費用の督促が出来ない事がありました。

また別の時は、退去1週間後に私が行ったら、部屋の鍵が開いていました。

この時は流石にその場から管理会社に確認すると

「スケジュールが合わず、社員が立会いできなかった」との事。

まぁ、時期によっては全物件退去立会いするのは難しいのかもしれませんが、

一週間あればせめて施錠確認くらいして欲しいですよね。

そもそも、これまで立ち合い自体していたのかも疑問です。

ボールペンの汚れにしても、その場で指摘していれば流れも変わったかもしれません。

その他にも色々ありました。

24時間管理名目で入居者から追加料金を徴収。

ポータルに載せる室内写真がスマホの縦撮り。

管理会社で修繕しないなら立会いはしない、

という暴言&激高い修繕費用のお見積もり。

もうねぇ・・・。

管理会社を信用できなくなった私は

迷わず管理会社の変更を決断しました。

イザ管理会社を変更しようとすると、またまた面倒な事が発生します。

担当からの執拗な引き留め電話。

清掃等管理体制の新規確立。

入居者様に対しても、家賃振込口座の変更などご迷惑をおかけしてしまいます。

幸いな事に、管理の途中解約による違約金請求はありませんでしたが、

通常管理委託契約書には違約金の旨が明記されていると思います。

契約解除のため3ヵ月待つか、3ヵ月分の管理費を払って即座に解約するか。

もちろん、待っている3ヵ月間の客付けは

ほぼ期待出来ないと思いますが・・・。

生殺し期間ですね。

また、管理契約を解除した場合、この管理会社に

今後入居付けを頼むことは難しくなるでしょう。

離婚したようなものですから・・・。

私は地元最大手を敵に回したわけです。

この事例は、私が地元最大手という看板に

「寄らば大樹の陰」と安易に乗ってしまったのが敗因です。

規模が大きければ良いだろう、有名ならば良いだろうと

安易に管理会社を決めてしまうと、痛い目を見る事があります。

この物件の後日談ですが、管理会社を変えた後は順調に稼働しています。

満室継続。

管理費は1%減少。

管理会社経由でも修繕費が安いので楽。

入居者様の負担金も減少。

今度は当たりの管理会社さんに巡り合う事ができ、

大家も楽をさせてもらってます。

では、良い管理会社さんを見つけるための

判断材料は何でしょう?

どうすれば少しでも失敗のリスクを減らせるのでしょうか?

 

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