資産運用/投資情報

入居者間口を広げていますか?

34view 2018/07/13 川崎大家

入居者間口を広げていますか?

こんにちは、関東支部長の横田です。

所有物件に空室があるので、仲介業者さん
へのあいさつ回りをしているのですが、最
近気になる事があります。

それは「入居者間口」です。

この場合の入居者間口とは、対象とする入
居者さんの属性の事を指します。

例えば、生活保護、高齢者、外国人等。

どちらかというと、避けられることが多い
方々の入居が可能な否かを尋ねられる機会
が増えてきました。

仲介業者さんに訳を聞くと、こうしたお客
様が増えている一方で、受け入れる大家は
増えず、対応に苦慮する事が多いとか。

確かに日本の高齢者は爆発的に増えていま
すし、街で見かける外国人も増えています
よね?

このような方々を積極的に受け入れれば
入居率は向上し、賃貸経営も安定する事で
しょう。

しかしリスクもあるわけで、大家側が受け
入れに踏み切れない原因になりますね。

そもそも、生活保護、外国人、高齢者のリ
スクってなんでしょう?

私は何れもウエルカムであり、実際にご入
居を頂いております。
その中で感じた事を書きたいと思います。

まずは生活保護者。
上記3者の中では最もリスクが低いように
感じています。

健康状態等、何らかの理由により収入を得
る事が難しい方々ですが問題はそこだけで
す。

家賃は代行納付という形で、自治体から直
接頂けば滞納の心配はありませんし、入居
者もいたって普通の方が多かったです。

また、転居をしにくいため長期入居になる
事が多いですし、そもそも住所がなくなる
と生活保護が打ち切られてしまうので、
ちゃんと住んで頂ける方が多かったように
感じます。

まぁ、だからと言って、家賃を生活保護の
住宅扶助ギリギリまで値上げするような商
売は好きではありませんが・・・。

ただ、一つ例外は「精神疾患の方」です。

他の住民とのトラブルを起こしたり、自殺
のリスクが高く受け入れには慎重にならざ
るをえません。

次は外国人。

これは正直「運」なところがあります。

日本人でも部屋を荒らす方はいらっしゃい
ますが、その振れ幅が少し大きいかなと
言った印象です。

私の物件には、インドネシアの方がお住ま
いですが、普段の生活習慣等は問題無いも
のの、毎週金曜日に焼肉パーティー行い、
その匂いでクレームが来たことがありまし
た。

流石に「焼肉禁止」とする事も出来ず困り
ましたが、クレーム先の部屋を調べると隙
間風が入る部分があり、ここを埋める小工
事を行う事で問題は改善されました。

リスクヘッジとしては日本人と同様に保証
会社を通す、あるいは法人契約であれば受
け入れても良いと思っています。
また、日本語で意思疎通ができる事は言う
までもありません。

最後は高齢者。
正直最もリスクは高いかもしれません。

最大のリスクは「孤独死」ですね。

私の場合はリスクヘッジとして保証会社の
審査は必須。
さらに、親族が近くに住んでいる、もしく
は2人以上でお住いの場合に受け入れてい
ます。

また、孤独死を対象とした保険に加入をし
ています。
東京海上日動の「家主費用・利益保険」と
いう商品です。

それでも、万が一孤独死が発生してしまっ
たら・・・。

発生直後の修繕費用は100万円近くかか
る場合もありますが、保険に入っていれば
カバーされます。

また、家賃を少し下げるだけで、意外と簡
単に部屋はうまります。

友人たちの物件で孤独死の発生を何度か見
聞きしておりますが、世の中には気にしな
い人が意外と多いのです。

それこそ外国人は殆ど気にしませんし、日
本人でも安ければ気にならない人が沢山い
らっしゃいます。

そもそも、高齢者の受け入れを考えるよう
な物件は家賃の低い物件でしょうから、他
の部屋の入居者もそれだけで退去につなが
る事も少ないのです。

引っ越し費用が惜しいですから。

実は、孤独死は高齢者だけの問題ではあり
ません。

40代の入居者が脳梗塞で倒れた物件も知
っていますし、若い方がうつ病で自殺した
物件もあります。

むしろ、家賃高めの物件で孤独死が発生し
た方が悲惨で、他の部屋の方が気味悪がっ
て退去につながる事もあります。

高属性の方が多いため、簡単に引っ越しで
きちゃうんですよね。

保証会社に通らない普通の方を入居させる
くらいなら、生活保護、外国人、高齢者を
受け入れる方がよほどマシであると思って
います。

特に、家賃安めの物件であればなおさらで
す。

少々のリスクを受け入れてでも、稼働率を
あげるべきと考えています。

賃料が安いグレードなのですから、今更入
居者の質を云々言い始めてどうする?

また、お部屋探しに困って居る方を受け入
れる事は、社会貢献の一つにもなります。

弱者ビジネスは論外ですが・・・。

というわけで、私はこれからも受け入れて
いこうと思っています。

 

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