資産運用/投資情報

利回り9%物件での儲け方

200view 2018/07/01 川崎大家

利回り9%物件での儲け方

こんにちは、関東支部長の横田です。

最近も物件を探していますが、相変わらず
高利回りの物件は少ないですね。

「高利回り!」

の売り文句に詳細情報を見てみると

「表面利回り9%!!」

って

「全然高くないやん!!」

とツッコミを入れたくなる物件が多いです。

そもそも疑問なのですが、利回り9%で
どうやったら儲ける事が出来るのでしょう
か?

物件を購入したら、仲介手数料、登記費用、
不動産取得等、多くの初期費用がかかりま
すね。
ザックリ物件価格の1割程度。

利回り9%と言っている物件は、購入時の
諸経費を考慮しただけで、利回り8.2%
に低下します。

また、物件の運営を考えた場合、入居率は
80%くらいで考えるのが安全と思います。

管理会社に管理委託をすれば手数料は5%。

この時点で想定利回りは
8.2%×0.8×0.95=6.23%

さらに、殆どの人は融資を受けて物件を購
入されると思います。
毎月の返済がありますね。

安全性を考えて返済比率40%としても、
手残りベースの利回りは、
6.23%×0.6=3.74%

随分少なくなっちゃいましたね。

実際に運営が始まれば、さまざまなランニ
ングコストが発生します。

火災保険、共用部光熱費、固定資産税は満
室でも必ずかかります。
他にも、修繕費用、募集時の広告費等。

手残り3.74%では、儲けて会社を辞め
るどころか、黒字を維持するだけで必死だ
と思います。

何のための不動産賃貸業なのでしょう?

ちなみに、2018年6月時点の国内上場
リート全銘柄の平均利回りは、約4%だそ
うです。

リートより少ない利回りって、少し悲しく
なってしまいますね。

まぁ、レバレッジとか、税効果とか、単純
な利回りだけで比較できない事もあるとは
思いますが・・・。

しかし、ポータルサイトをみれば、こんな
物件が沢山売られています。

売られているという事は、この価格で購入
する人がいるのでしょう。

逆に言えば、なぜこの価格で購入する人が
いるのでしょうか?

どうやって儲けるつもりでしょうか?

幾つか方法が考えられます。

【1.現金購入】
現金購入であれば問題は無いでしょう。
借入さえなければ、持ち続ける事は容易で
す。

大きく儲ける事が目的ではなく、富裕層の
税金対策等でも活用されますね。
タワーマンションによる相続税対策も似た
ような目的になります。

【2.転売】
インカムゲインだけを考えているからマズ
イわけで、キャピタルゲインが狙えるので
あればアリな投資になります。

短期的に赤字になっても、売却益が取れる
ならOK。

もちろん、宅建免許を持たない人が転売目
当で購入する事は宅建業法違反になります
のでご注意ください。

購入した物件がどうしても気に入らず、売
却したらたまたま利益が出てしまったのな
ら仕方がありませんが・・・。

あ、行間は察してくださいね(笑)。

【3.土地として購入】
そもそも、現在の建物はどうでもよく、
土地自体を目的として購入する場合です。

短期間に既存入居者にはお引き取り頂き、
更地にして本来の目的に土地を活用。

これも、インカムゲインを期待しない
方法であり、自己使用なので上記2番の
変形と言えるでしょう。

【4.資産形成】
毎月の手残りが殆どなくても、返済を続け
ていれば何れ抵当権の無い純資産となりま
す。

都心のワンルームマンション投資でも同じ
ようなセールストークがありますが、考え
方としてはアリです。

ただ、返済が終わった物を何に使うのか?
そもそも返済までに資産価値は下がらない
のか?
いろいろと考えなければなりませんね。

時間軸を長く取るだけで、やはり2番の
変形と言えるでしょう。

つまり、利回り9%物件とはインカムゲイ
ンを主な目的とする物件では無いと私は考
えています。

築古中古はもちろん、築浅だろうが新築だ
ろうがインカムゲインを主な目的にする利
回りではないでしょう。

そもそも、不動産は売却して初めて結果が
わかる商品なので、インカムゲインのみを
目的にするのはマズイと思っています。

購入時より高ければ合格。
悪くても購入時と同等。
目指すべきはここであり、所有期間中の
インカムゲイン+売却時の手残りが収益
になる計算です。

利回りの高い物件であれば、所有期間中
のインカムゲインで、売却時の値下がり
リスクをある程度カバーできます。

しかし、利回り9%では期間中のインカ
ムゲインが殆ど期待できず、売却勝負の
側面が強い投資になるでしょう。

利回り9%の物件とは、支出をシビアにコ
ントロールしつつ黒字を確保して、物件価
格が下がらないように適切なタイミングで
売却を行う。

儲けを出すためにかなりのスキルと経験が
必要な、玄人向けの難しい物件だと思って
います。

購入をされる場合は、その辺をよ〜く考え
てから決断される事をお勧めします。

1億円の物件買って300万円年収UP!
ってだけじゃ、危ないですよ。

 

 

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